كسر!

إن صوت الطقطقة العالي الذي سمعناه جميعًا أمس كان بمثابة شق هائل في سوق العمل ــ وقد انخفضت الأسعار بشكل حاد استجابة لذلك.

لقد حصلنا على تقرير JOLTS أمس وتقرير ADP اليوم، ومن بين أمور أخرى، نرى: (1) تباطؤ خلق الوظائف؛ (2) خلق وظائف بدوام جزئي بدلاً من وظائف بدوام كامل، مما يجعل بيانات الوظائف الجديدة أقل وردية بكثير؛ (3) العد المزدوج للوظائف الجديدة بسبب الطريقة التي يتم بها نشر الوظائف الشاغرة عبر الإنترنت؛ (4) “التخفيض الهادئ” حيث يقوم أصحاب العمل بنقل الموظفين إلى وظائف ذات أجور أقل؛ (5) انخفاض كبير في تبديل الوظائف؛ و(6) انخفاض الثقة في أصحاب العمل، بناءً على استطلاعات الموظفين. شكرًا لك MBS Highway على هذه المعلومات.

وهذا أمر بالغ الأهمية لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي يبدو وكأنه يحول تركيزه من انخفاض التضخم إلى ما يعتقد أنه سوق عمل متوترة للغاية. وعلى هذا فإن الشقوق في سوق العمل تجعل احتمالات تمسك بنك الاحتياطي الفيدرالي بموقفه المتشدد (معدلات الفائدة المرتفعة) أقل كثيراً. فضلاً عن ذلك فإن الشقوق من هذا النوع غالباً ما تكون أول مؤشر على أن الركود بدأ أخيراً.

لماذا يضع العديد من المقرضين أسعار فائدة أقل من المتوسط ​​الوطني (ليس هذا ما تظنه)

أقوم كل يوم بمشاركة سعرين، وهما دائمًا أقل بشكل كبير من “متوسط ​​السعر الوطني” المذكور في الرسم البياني اليومي لأخبار الرهن العقاري .

— وهذا ليس لأن JVM رائع، ولكنني أرغب بشدة في أن أقول إنه رائع 😊

اعتبارًا من صباح اليوم، بلغ المتوسط ​​الوطني 7.06%، ولكن أسعاري للقروض بدون نقاط هي 6.25% (FHA) و6.75% (Fannie Mae/Conforming).

فيما يلي بعض الأسباب التي تجعل أسعار الفائدة لدى المقرضين أقل من المتوسط:

1. إن مبالغ القروض الأعلى لها أسعار فائدة أقل. لقد ذكرت في مدونتي الأخيرة ــ صناعة الرهن العقاري المنهارة ــ أن متوسط ​​تكلفة إنتاج قرض واحد على المقرضين يتراوح بين 10 آلاف دولار و11 ألف دولار. وهذا هو الحال ــ سواء كان القرض 200 ألف دولار أو 800 ألف دولار. ونتيجة لهذا، فإن المقرضين الذين لديهم مبالغ قروض متوسطة أصغر لابد وأن يفرضوا أسعار فائدة أعلى من أجل تغطية تكاليفهم. (تذكر ــ يبيع المقرضون قروضهم بعد أن يمولوا “قسطاً” للمستثمرين، وهذه هي الطريقة الأساسية التي يكسبون بها المال؛ وكلما ارتفع السعر، كلما زاد القسط). لدي صديق في سوق ولاية كارولينا الجنوبية لديه نموذج مماثل لنموذج جيه ​​في إم، ولكن أسعاره أعلى بنحو 1/2 في المائة من أسعارنا. والسبب هو أن متوسط ​​مبلغ قرضه أقل من ثلث متوسط ​​مبلغ قرضنا. تبلغ مبالغ القروض المفترضة في عروض الأسعار التي أقدمها في هذه المدونة 712500 دولار (فاني ماي) وأقل بقليل من مليون دولار (FHA). في JVM، يمكننا تقديم أسعار ستكسبنا 1% من مبلغ القرض عندما نبيع القروض، ونظل نكسب المال. ولكن إذا كان متوسط ​​مبلغ القرض لدينا 200 ألف دولار فقط، فإن علاوة 1% لن تقترب من تغطية تكاليفنا.
2. لا توجد تعديلات على أسعار مستوى القرض/لا توجد “ضربات” للتسعير. في هذه المدونة الشهيرة عالميًا (التي يقرأها عشرات أو حتى مئات الأشخاص)، ” أعظم ضربات فاني ماي” ، أشرح كيف أن فاني ماي لديها العديد من “الضربات” أو زيادات الأسعار لعوامل مختلفة مثل نسبة الدفعة المقدمة، ودرجات الائتمان، ونوع العقار (شقة سكنية مقابل SFR). ولكن، يتم التنازل عن هذه “الضربات” أو تعديلات تسعير مستوى القرض للمشترين لأول مرة الآن. ويفترض عرض الأسعار “المطابق” أدناه أن المشتري هو مشتري لأول مرة. إذا لم تكن مشتريًا لأول مرة في ظل نفس الظروف (680 FICO، شقة سكنية، دفعة أولى بنسبة 5%)، فإن سعرها سيكون أعلى بنسبة تزيد عن 1%!
3. إن أسعار الفائدة لدى إدارة الإسكان الفيدرالية أقل من أسعار الفائدة لدى شركة فاني ماي. وهناك سبب آخر يجعل أسعار الفائدة التي أعرضها أقل كثيراً، وهو أن أحد هذه الأسعار هو أسعار الفائدة لدى إدارة الإسكان الفيدرالية، وغالباً ما تكون أسعار الفائدة لدى إدارة الإسكان الفيدرالية أقل بنحو 1/2% من أسعار شركة فاني ماي. ويحاول العديد من موظفي الإقراض إقناع مقترضي إدارة الإسكان الفيدرالية بخلاف ذلك، ويحاولون بكل مهارة أن يقنعوا أنفسهم (وهو تعبير ودود نستخدمه في الصناعة) عند تثبيت الأسعار، ولكن كن مطمئناً، أسعار إدارة الإسكان الفيدرالية دائماً أقل.
4. إن المنافسة في المدن الكبرى أكبر بكثير. تمتلك شركة جيه في إم مكاتب في اثنتين من أكبر وأكثر المناطق الحضرية تنافسية في البلاد بأكملها – منطقة خليج سان فرانسيسكو ومنطقة دالاس / فورت وورث. بالإضافة إلى ذلك، نتنافس بشدة في هيوستن وأوستن ولوس أنجلوس وفينيكس. وكل هذه المناطق الحضرية غارقة حرفيًا في موظفي القروض، مما يجعل المنافسة شرسة. وعلى النقيض من ذلك، لدي أصدقاء لديهم فروع في ريدينغ، كاليفورنيا، وفريسنو، كاليفورنيا، وغراند جنكشن، كولورادو، وتشاتانوغا، تينيسي – وكلها تتمتع بهوامش أكبر بكثير (أسعار أعلى) مما يمكن أن نحلم به على الإطلاق. والسبب ببساطة هو الافتقار إلى المنافسة. تتمتع هذه الفروع بعلاقات قوية راسخة في أسواق أقل ازدحامًا – لذا يمكنها فرض أسعار أعلى من تلك التي قد تفرضها جيه في إم على الإطلاق.
5. حسنًا – JVM رائعة نوعًا ما … (لا يوجد مديرون متوسطون؛ ولا عمولات). عملت هيجين ذات مرة في بنك رهن عقاري حيث كان لديهم مديرون متوسطون لكل شيء تقريبًا بما في ذلك المشي بالكلاب، وصنع القهوة، والقفز لأعلى ولأسفل، والجري في دوائر، ونسج السلال. كان معظمهم من أصدقاء الإدارة الذين، وغني عن القول، لم يفعلوا شيئًا لتحفيز المزيد من إنتاج القروض – لكنهم جميعًا طالبوا بالتعويض بشكل أو بآخر. وهذا بدوره أجبر بنك الرهن العقاري هذا على تقديم أسعار أعلى بكثير من تلك التي تقدمها JVM، بغض النظر عن حجم القرض أو المنطقة الجغرافية. يتم تقليص هؤلاء المديرين المتوسطين ببطء ولكن بثبات، لكنهم ما زالوا يزعجون العديد من بنوك الرهن العقاري. كما أن أسعار JVM أقل قليلاً لأننا لا ندفع عمولات لمسؤولي القروض.